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Immobilie kaufen.

Mit KUBIKOM sicher und reibungslos zum Kaufabschluss

Der Kauf einer Immobilie ist ein Schritt, der wohl überlegt sein will. Wir von der KUBIKOM sind uns der Tragweite eines solchen Schrittes bewusst und stehen Ihnen mit unserer Erfahrung, unseren Kenntnissen und unserer Expertise jederzeit zur Seite.

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Häufig gestellte Fragen zum Thema „Kauf“.

Das sollten Sie beim Kaufen beachten

Welche laufenden Kosten muss ich für eine Immobilie (Haus), die ich kaufen möchte, kalkulieren?

Die laufenden Kosten einer Immobilie umfassen insbesondere die Grundabgaben (Grundsteuer, Niederschlagswasser, Abfall, Straßenreinigung und Winterdienst) und die Versicherung. Neben den Grundabgaben gibt es weitere, allerdings variable Kosten, die zwar auch vor dem Kauf vom bisherigen Eigentümer abgefragt werden können, jedoch in der Aussagekraft einiger Interpretationen bedürfen. Dies sind insbesondere die Heizkosten, der Wasserverbrauch und gegebenenfalls der Stromverbrauch. Hier ist regelmäßig zu prüfen, ob der erwartete Verbrauch in ähnlicher Größenordnung kalkuliert werden kann.

Welche laufenden Kosten muss ich für eine Immobilie (Wohnung), die ich kaufen möchte kalkulieren?

Bei einer Eigentumswohnung werden die Kosten regelmäßig über die Abrechnung des Verwalters erkennbar; sie entsprechen weitgehend den Kostenpositionen, mit denen auch bei einem Haus zu rechnen ist. Einzig die Grundsteuer und gegebenenfalls Kosten für Gas sowie Strom werden dem jeweiligen Eigentümer direkt in Rechnung gestellt.

Was sagt mir der Energieausweis?

Der Energieausweis gibt Auskunft darüber, welche Art der Beheizung in der Immobilie installiert ist. Darüber hinaus gibt er – je nach Art des Ausweises – entweder den Energieverbrauch oder den Energiebedarf für die Immobilie an. In unserer Praxis erleben wir, dass dieser Ausweis nur in solchen Fällen über die formale Notwenigkeit hinaus Relevanz erlangt, in denen ein Energieberater durch den Käufer beauftragt wird.

Wie erkenne ich, ob es Baumängel an der Immobilie gibt?

Um etwaige Baumängel erkennen zu können, hat es sich als sinnvoll herausgestellt, entweder einen Bausachverständigen (Architekt, Bauingenieur, geprüfter oder öffentlich bestellter Sachverständiger) oder einen Handwerker Ihres Vertrauens zu einer Besichtigung mitzubringen; schließlich sind viele aufkommende Mängel nicht ohne Weiteres zu erkennen und bedürfen nicht selten, eines fachkundigen Blickes. Der Verkäufer ist allerdings grundsätzlich dazu verpflichtet, ihm bekannte, aber nicht sichtbare Schäden offen zu legen.

Welche Kosten kommen neben dem Kaufpreis auf mich als Erwerber zu?

In erster Linie müssen Sie als Erwerber mit den Kosten für die Grunderwerbssteuer (in NRW aktuell 6,5%), die ausgewiesene Maklercourtage (in NRW zumeist 3,57%), den Notar und das Amtsgericht – zuletzt genannte sowohl für den Kaufvertrag als auch für die Finanzierung, z. B. die Eintragung einer Grundschuld – rechnen. Detailliertere Auskünfte erteilen wir gerne zu der jeweiligen Immobilie.

Wie finde ich heraus, ob und was auf einem Grundstück noch gebaut werden kann?

Diese Auskunft erhalten Sie grundsätzlich beim Bauamt der jeweiligen Stadt. Entweder gibt es für diesen Bereich einen Bebauungsplan oder die Bebauung richtet sich nach den Paragraphen 34 und 35 BAUGB (Baugesetzbuch).

Welchen Inhalt kann ich dem Grundbuch entnehmen?

Im Grundbuch sind sowohl das Grundstück verzeichnet (hier ist auch die Größe zu finden) als auch der aktuelle Eigentümer und etwaige Belastungen (Wohnrechte, Reallasten, Wegerechte oder sonstige Dienstbarkeiten). Des Weiteren werden im Grundbuch auch Hypotheken und Grundschulden eingetragen. Daher ist der Blick in das Grundbuch vor Erwerb einer Immobilie essenziell – hier „schlummern“ Risiken, die oftmals nicht einmal der Eigentümer (er-)kennt.

Muss ich bestehende Grundschulden/Hypotheken übernehmen?

Nein, müssen Sie nicht. Der Verkäufer ist verantwortlich dafür, dass der Erwerber keine ,,alten“ Schulden übernimmt. Dies wird durch den Notar im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung sichergestellt.

Ab wann gehört dem Käufer die Immobilie?

Im Allgemeinen unterscheidet man zwischen Besitzübergang und Eigentumsübergang. Bei einem Immobilienkauf wird der Erwerber erst mit Eintragung in das Grundbuch Eigentümer der Immobilie; der für den Erwerber wesentliche Übergangszeitpunkt ist jedoch der des Besitzes, also der Zeitpunkt, ab dem er die Immobilie nutzen darf. Dies ist typischerweise zu dem Zeitpunkt der Fall, an dem der Kaufpreis gezahlt wird.

Was ist die Erschließung des Grundstücks?

Ein Grundstück ist dann erschlossen, wenn eine gesicherte Zuwegung besteht. Dies ist generell dann der Fall, wenn das Grundstück an eine öffentliche Straße grenzt. Liegen andere Grundstücke „dazwischen“, sollten dafür Wege- und ggf. Leitungsrechte bestehen. Wenn Sie sich unsicher sind, sprechen Sie uns gerne an.

Wen muss ich zu Rate ziehen, um Grundrissänderungsmöglichkeiten zu besprechen?

Ob eine Änderung vor dem Hintergrund der bestehenden Statik möglich ist, kann Ihnen ein Bauingenieur, Statiker oder Architekt beantworten.

Welche Immobilie kann ich mir leisten?

Diese Frage beantworten Sie am besten in einem Gespräch mit Ihrer Hausbank oder mit einem Finanzierungsberater. Gerne stellen wir Ihnen hierzu einen vertrauensvollen Kontakt her.

Ab welchem Zeitpunkt ist die Maklerprovision fällig?

Die Maklerprovision wird grundsätzlich mit Abschluss des Kaufvertrages fällig. Sie ist dann nach Rechnungsstellung des Maklers zu zahlen.

Wann darf ich mit den Umbaumaßnahmen beginnen?

Umbaumaßnahmen können in der Regel nach dem Besitzübergang, d. h. nach Zahlung des Kaufpreises, begonnen werden. Es können jedoch im Einzelfall im notariellen Kaufvertrag ebenfalls andere Vereinbarungen getroffen werden.

Inwieweit ist der Angebotspreis auch der festgelegte Kaufpreis? Kann ich den Angebotspreis noch verhandeln?

Das ist von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich. Nach einer erfolgten Objektbesichtigung und der Einbeziehung der ausschlaggebenden Faktoren steht es Ihnen selbstverständlich frei, ein konkretes Kaufangebot – auch unterhalb des Angebotspreises – abzugeben. Letztlich entscheidet der Verkäufer, ob er das von Ihnen abgegebene Angebot annimmt oder mit Ihnen in Verhandlungen eintritt. Oftmals ist es allerdings der Markt, also andere Kaufinteressenten, die die Verhandlungsspielräume einschränken.

Wieso bekomme ich als Interessent eine Widerrufsbelehrung, obwohl ich gar keinen Maklervertrag unterschrieben habe?

Bei Anfragen per Telefon, E-Mail, über unsere Homepage oder ein Immobilen-Portal entsteht automatisch ein sogenannter Fernabsatzvertrag. Wir sind in diesem Fall gesetzlich dazu verpflichtet, Sie über Ihr Widerrufsrecht zu unterrichten. Mit dem Abschluss eines Fernabsatzvertrags entstehen keine Kosten. Eine Provision wird selbstverständlich nur dann fällig, wenn auch eine erfolgreiche Vermittlung stattgefunden hat. Besichtigungen und auch vorvertragliche Verhandlungen, die nicht in einen Erwerb münden, sind natürlich kostenlos.

Welche Eigentumswohnung kann ich mir leisten?

Je nach Ausstattung, Zustand, Lage und Größe der Wohnung werden unterschiedliche Preise aufgerufen. Um sich einen ersten Eindruck zu verschaffen, nutzen Sie gerne unseren Finanzierungsrechner. Dieser ermöglicht es Ihnen, mit verschiedenen Preisen zu rechnen und so eine Ihren finanziellen Möglichkeiten entsprechende Immobilie zu finden.

Die erste Eigentumswohnung: Was ist vor dem Kauf zu beachten?

Reden Sie mit Experten und prüfen Sie, ob Sie sich die Wohnung leisten können. Seien Sie mit der Finanzierung realistisch. Die Zinsen sind niedrig und die Mieten steigen kontinuierlich. Gerne sprechen Sie Ihren Makler an. Dieser kann Ihnen ganz individuell die offenen Fragen beantworten und gibt Ihnen für Ihre Situation notwendige Hinweise.

Welche Kosten entstehen beim Kauf einer Eigentumswohnung?

Neben dem Kaufpreis werden auch die sogenannten Kaufnebenkosten fällig. Diese sind u. a. die Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtsgebühren sowie Maklerkosten. Diese berechnen sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Der einzige Unterschied zu einem Haus ist hier die oft verlangte „Verwalterzustimmung“, die mit – relativ geringen – Kosten verbunden ist.

Wieviel ist meine Eigentumswohnung wert?

Anlässe für eine Bewertung können vielfältig sein: Neuorientierung, Umzug, Erbe, oder einfache Weiterentwicklung. Viele Verkäufer überschätzen den Wert ihrer Immobilie und halten an falschen Preisvorstellungen fest, sodass der Verkauf scheitert. Andererseits führt ein zu niedrig angesetzter Preis zwar zu einem schnellen Verkaufserfolg, jedoch wird hier dann Geld „verschenkt“. Lassen Sie sich von uns unverbindlich beraten und Ihre Immobilie bewerten. Sie werden erkennen, welche Vorteile ein professionell aufgestelltes Maklerunternehmen Ihnen bieten kann.

Wann gehört mir die Immobilie?

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages bleibt der Verkäufer zunächst Besitzer und auch Eigentümer der Immobilie. Nach Zahlung des Kaufpreises, dem sogenannten „wirtschaftlichen Übergang“ gilt der Käufer rechtlich als Besitzer und hat neben den Nutzungsrechten, zum Beispiel Einzug oder Vereinnahmung der Miete, auch die Kosten und Lasten zu tragen, also beispielsweise das Hausgeld zu zahlen. Der Verkäufer ist dann nur noch formaler Eigentümer des Objekts. Erst nach Änderung des Grundbucheintrags ist der Käufer sowohl Eigentümer als auch Besitzer der Immobilie.

Nach dem Erwerb: Wann muss man sich ummelden?

Eine zügige Ummeldung des Wohnsitzes – bei Eigennutzung der Wohnung – ist gesetzlich vorgeschrieben und erfolgt im Einwohnermeldeamt. Ob der Umzug innerhalb einer Stadt oder von einer Stadt in die andere erfolgt, ist dabei nebensächlich. In wenigen Städten wird ein sehr geringer Betrag für die Ummeldung verlangt, in dem meisten anderen ist dies kostenlos.

Wann ist der Kaufpreis für die Immobilie fällig?

Der Abschluss des Kaufvertrags wird vom Notar beurkundet. Erst nach diesem Termin erhalten Sie eine Zahlungsaufforderung der Kaufsumme vom Notar, in der die Zahlungsmodalitäten festgelegt sind. Im Anschluss daran werden Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen, auch wenn der besitz bereits mit der Zahlung des Kaufpreises übergeht.

Welche Unterlagen werden beim Wohnungsverkauf benötigt?

Für einen Verkauf benötigen Sie im Allgemeinen folgende Unterlagen:

  • die Teilungserklärung
  • einen aktuellen Grundbuchauszug
  • einen Grundriss mit Maßen
  • die Berechnung der Wohnfläche
  • die Baubeschreibung
  • den Energieausweis
  • die Brandversicherungsurkunde
  • die Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten 3 Jahre
  • die letzte Wohngeldabrechnung
  • den aktuellen Wirtschaftsplan
  • die Rücklagenübersicht
  • Eine Kopie des Mietvertrags (soweit vermietet)
  • Bescheinigungen zu Baulasten und Erschließungskosten

Die Unterlagen benötigt in erster Linie die finanzierende Bank eines Kaufinteressenten. Die Unterlagen sollten daher im Idealfall vollständig und elektronisch vorliegen.

Wo kann ich eine Eigentumswohnung kaufen oder verkaufen?

KUBIKOM Immobilien GmbH ist Ihr Ansprechpartner, egal ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten. Sprechen Sie uns an.

Eigentumswohnung: Was ist das Hausgeld?

Das Hausgeld ist im Prinzip eine Art Nebenkosten-Vorauszahlung für Eigentümer, die normalerweise der Verwalter der Eigentümergemeinschaft organisiert. Dabei sammelt der Verwalter auf einem Treuhandkonto die monatlichen Hausgeldzahlungen der Eigentümer ein und zahlt davon die Kosten des Gesamtgrundstücks (samt der Wohnungen). Typische Kosten sind beispielsweise: Heizungskosten, Wasserkosten, Abfallentsorgung, Hausstrom, Wohngebäudeversicherung, Hausmeister, Reinigung, Fahrstuhlwartung. Hinzu kommen nicht-umlagefähige Kosten wie Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage. Einmal jährlich wird vom Verwalter über diese Kosten eine Abrechnung erstellt: Die Hausgeldabrechnung. Diese ist dann eine sehr gute Übersicht für jeden Eigentümer.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird jährlich von der Gemeinde erhoben und muss von jedem Eigentümer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks oder eben eines Miteigentümers (bei Wohnungseigentum) gezahlt werden. Sie ist jeweils zum 15. der Monate Februar, Mai, August, sowie November fällig. Die Grundsteuer ist für Vermieter umlagefähig.

Aktuelle Marktberichte.

Bestens vorbereitet durch ausgearbeitete Analysen

Rückblicke, Analysen, Preiskompass, Ausblicke, Marktpreise und Tendenzen – mit unseren Marktberichten sind Sie bestens auf Ihre Immobiliengeschäfte vorbereitet.

Die KUBIKOM Immobilienmakler Solingen halten die Marktberichte immer aktuell für Sie. Unsere Berichte ermöglichen es Ihnen die Marktlage besser einschätzen und verstehen zu können. Die Expertise unserer qualifizierten Mitarbeiter sowie eine Vielzahl statistischer Analysen und Auswertungen bilden die Basis für die in unseren Marktberichten dargestellten Werte und Daten. Aussagekräftige Informationen bezüglich der Bau- und Wohntrends, der Umsätze, der Kauf- und Mietpreise ermöglichen neben weiteren Auskünften eine solide Beurteilung sowohl der aktuellen wie auch der zukünftigen Situation auf den von uns fokussierten Immobilienmärkten. Unsere Marktberichte beziehen sich daher vor allem auf die jeweiligen von uns betreuten Regionen: Solingen, Frechen, Hilden und den Kölner Westen.

Wissenswertes.

Wir wissen wovon wir reden

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