Was ist ein Grundbuch, welchen Zwecken dient es und was kann ich dem Grundbuchauszug entnehmen?

Was ist ein Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis. In ihm sind sämtliche Grundstücke aufgeführt, die in einem bestimmten Bezirk liegen. Im Grundbuch sind Angaben hinterlegt, die über die Rechtsverhältnisse Auskunft geben, was die inkludierten Grundstücke angeht. In Deutschland gibt es den Grundbuchzwang. Wenn Bauland ausgewiesen wird und auf dem Grundstück gebaut wird, wird jedes einzelne Grundstück nebst Bebauung und den damit verknüpften Rechten und Pflichten im Grundbuch eingetragen. Genau hier liegt auch die Erklärung, warum es ein öffentliches Grundbuchverzeichnis gibt: Wenn alle rechtlich relevanten Informationen an einem Ort stehen, kann jeder bei berechtigtem Interesse überprüfen, welche Rechten und Pflichten mit einer Liegenschaft verbunden sind. Pflichten werden auch als Lasten bezeichnet. Eine Last ist zum Beispiel ein eingetragenes Wegerecht für einen anderen Nutzer. Das Grundbuch sorgt für Klarheit über die Rechtsverhältnisse und gibt Sicherheit beim Kauf und Verkauf von Grundstücken.

Welchen Zwecken dient ein Grundbuchauszug?

Sie brauchen den Grundbuchauszug beim Verkauf Ihrer Immobilie, um dem Käufer und dem Notar beweisen zu können, dass Ihnen die Immobilie gehört. Käufer benötigen den Grundbuchauszug für die Kreditbeantragung. Die Banken fragen im Rahmen der Finanzierung danach, um den Umfang des Kredits nebst Konditionen anpassen zu können. Ein Immobilienkredit wird in der Regel per Grundschuld abgesichert, die im Grundbuch in Abteilung III eingetragen wird. Wenn ein Kreditnehmer den Immobilienkredit nicht mehr bedienen kann, kann die Bank Zugriff nehmen und die Immobilie in letzter Konsequenz verkaufen. Im Erbfall sollte der neue Eigentümer den Grundbuchauszug anfordern, um sich über die Besitzverhältnisse, Nutzen und Lasten zu informieren. Denn wenn Verbindlichkeiten eingetragen sind, werden diese mit vererbt. Das kann mitunter ein Grund sein, ein Erbe auszuschlagen.

Was steht im Grundbuch?

Wie erwähnt finden Sie in einem Grundbuch alle relevanten Informationen bezüglich der rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks. Es gibt ein Gesetz, nachdem sich die notwendigen Eintragungen richten, es ist die Grundbuchordnung. Dort steht zum Beispiel drin, dass ein Grundbuch verschiedene Sparten aufweisen muss. Es handelt sich um fünf verschiedene Abschnitte:

1. Die Aufschrift
2. Das Bestandsverzeichnis
3. Abteilung I
4. Abteilung II
5. Abteilung III

Jedes Grundstück verfügt über ein eigenes Grundbuchblatt mit diesen fünf Sparten. In jeder Sparte sind bestimmte Informationen hinterlegt. Jedes Mal, wenn sich irgendeine relevante Änderung ergibt, wird die Änderung in dem dazugehörigen Teil des Grundbuchblatts erfasst. Wenn Sie beispielsweise Ihre Immobilie verkaufen, wird dies eingetragen. Auch wenn Sie ein Nießbrauchrecht oder ein Erbbaurecht notariell vereinbaren, wenn eine Hypothek aufgenommen wird oder eine Erbengemeinschaft eine Liegenschaft übernimmt sind das Informationen, die in die jeweils dazugehörigen Abschnitte eingetragen werden. Alle Grundbuchblätter werden sortiert nach Bezirken in Bändern zusammengefasst. Alle Bänder zusammen ergeben das Grundbuch eines Bezirks. Wenn Sie einen Grundbuchauszug benötigen, beantragen Sie diesen beim Grundbuchamt. Zu diesem Zweck müssen Sie die Blattnummer kennen.

1. Die Aufschrift: In der Aufschrift finden Sie die Basisdaten eines Grundstücks, sie wird auch Deckblatt genannt. Hier steht drin, welches Amtsgericht zuständig ist, in welchem Grundbuchbezirk das Grundstück liegt, wie der Band heißt sowie die fortlaufende Aktennummer des Grundbuchblatts. Außerdem sind hier die Schließungs- und Umschreibungsvermerke eingetragen. Es gibt verschiedene Grundbucharten, so zum Beispiel das Erbbaugrundbuch, das Wohnungsgrundbuch und das Teileigentumsgrundbuch.

2. Das Bestandsverzeichnis: Im Bestandsverzeichnis wird die genaue Lage der Liegenschaft erfasst. Hier finden Sie Flurstück, Flurnummer und Gemarkung sowie Informationen zur Größe. Die Grundstücksgröße wird in Hektar, Ar oder Quadratmeter angegeben. Die Angaben zur Größe stammen aus der Flurkarte. Wenn Sie die Flurkarte einsehen wollen, müssen Sie beim Liegenschaftskataster nachfragen.

3. Abteilung I: In dieser Abteilung sind Eigentumsverhältnisse aufgeführt. Zu finden sind zum Beispiel diese grundlegenden Informationen:

• Erbfolge
• Auflassung
• Versteigerungsverfahren
• Gemeinschaftsverhältnis
• Gesellschaftsverhältnis/Teilungserklärung

Sobald die Immobilie verkauft wird, wird der neue Besitzer eingetragen und der alte gestrichen. Wenn Sie sich als Eigentümer vor dem Verkauf ausweisen wollen, brauchen Sie Abteilung I des Grundbuchs, da Sie hier aufgeführt sind.

4. Abteilung II: Zu finden sind sämtliche Lasten und Beschränkungen, die ein Grundstück aufweist. Einzige Ausnahme sind Grundpfandrechte, die gehören in Abteilung III. In Abteilung II sind Eintragungen hierzu hinterlegt:

• • Reallasten
  • Nießbrauchrechte
  • Erbbaurecht
  • Vorkaufsrecht
  • Wegerecht
  • Zwangsversteigerungsvermerke
  • Insolvenzvermerk

5. Abteilung III: In Abteilung III werden Grundpfandrechte eingetragen. Diese sind für Banken von großer Bedeutung. Eingetragen sind in Abteilung III folgende Informationen:

• • Hypothek
  • Grundschulden
  • Rentenschulden
  • Pfandrechte