Auszug Artikel Tageszeitung: „Markt hat eine Vollbremsung hingelegt“.

Stefan Jäger: Die Betrachtung ist in Ordnung, aber nur rückblickend auf das Jahr 2022 gesehen. Das hat der Gutachterausschuss analysiert, wie in dem Interview auch deutlich wurde. 2022 fand, vor allem in den ersten Monaten, noch Umsatz zu hohen Preisen
statt. Auch ein Mitarbeiter meines Hauses ist in dem Ausschuss vertreten. Jetzt haben wir aber das Gefühl, mal eine andere Botschaft senden zu müssen.  Mittlerweile hat der Markt eine Vollbremsung hingelegt. Ich kenne Kollegen, die 2023 noch keine einzige Immobilie verkauft haben. Dr. Thorsten Meis: Wir haben von 2016 bis 2021 einen Verkäufermarkt gesehen. Da haben meist die Verkäufer bestimmt, wo es lang geht. Das war schön für sie, hat sich aber
um 180 Grad gedreht.

Warum ist das so?

Meis: Die Zinsen lagen unter dem langjährigen Durchschnitt. 2020 und 2021 lagen sie sogar unter 1 Prozent. Wenn ich für 100 000 Euro Kredit nur 1000 Euro Zinsen im Jahr zahle, schlage ich zu und zahle entsprechend mehr für eine Immobilie. Das hat, auch durch die vielen Kaufinteressenten, Preise nach oben getrieben. Insbesondere die letzten beiden Jahre vor der Zinserhöhung waren Strohfeuerjahre. Jetzt liegen die Zinsen bei fast 5 Prozent, damit sind viele potenzielle Käufer vom Markt verschwunden. Der Preisanpassungsprozess ist aber nicht hinterhergekommen. Deshalb verkaufen sich Immobilien nicht so wie zuletzt. Und das Preisniveau hat sich spürbar gesenkt.

Man könnte spöttisch sagen, dass das Ihr Problem ist und der Markt das schon regeln wird.

Jäger: Das wird er. Vielleicht passiert es dank dieses
Gesprächs ein wenig schneller. Die Nachfrage, darauf wollen wir hinweisen, ist nach wie vor da. Auch wenn die Zinsentwicklung einige Kaufinteressenten  ausschließt. Der Stau auf dem Markt gerade bildet sich, weil die Preisvorstellungen der Verkäufer noch zu hoch sind. Und das führt zu Problemen für alle Seiten.

Verkäufer können doch einfach warten, bis die Preise wieder steigen.

Meis: Insgesamt wird der Druck auf dem Markt für gebrauchte Immobilien zwar eher größer werden – wegen der hohen Neubaupreise. Aber dass die Preise auf das Niveau der vergangenen Jahre steigen, erwarten wir unter den aktuellen Bedingungen nicht in den nächsten drei bis fünf Jahren. Wer heute  verkauft, bekommt ja noch deutlich mehr Geld für sein Haus als vor fünf oder zehn Jahren. Ein Verkauf erfolgt aber eben nur bei realistischen Preisvorstellungen des Anbieters.

Warum ist das so?

Jäger: Wir müssen Objekte ehrlich bepreisen. Das  muss auch bei einigen Maklern noch ankommen. Wer den Preis zu hoch ansetzt, bekommt am Ende  weniger raus als jemand, der niedriger startet, aber schneller  verkauft. Eine Erhebung des Immobilienverbandes  IVD West zeigt: Wer ein Haus mit einem Verkehrswert von beispielsweise 500 000 Euro für 600 000 Euro anbietet, braucht für den Verkauf 15 Monate und erhält am Ende 430 000 Euro dafür. Wer mit 510 000 Euro startet, braucht nur 3 Monate und erzielt im Schnitt 475 000 Euro.

Wie ist denn die Situation im Neubaubereich?

Jäger: Wir benötigen extrem viel neuen Wohnraum, es wird aber quasi nicht mehr gebaut. Allein wir haben vier Projekte in der Warteschleife. Der Anlegermarkt ist komplett weggebrochen. Wegen hoher Neubaukosten ist die Rendite schlecht, außerdem gibt es wieder einige Prozent auf der Bank. Wir brauchen dringend staatliche Anreize für Neubau nd Kauf. Wir werden da definitiv keine sinkenden Kosten mehr bekommen. Wir hielten 5000 Euro pro Quadratmeter beim Verkaufspreis mal für undenkbar. Das kostet es in begehrten Lagen Solingens aber inzwischen. 

Meis: Selbst der aufstrebende Mittelstand ist  mittlerweile angesichts solcher Preise – und dann noch hoher Zinsen – nicht mehrin der Lage, Eigentum zu erwerben.

Wohnen muss jeder. Steigen jetzt die Mieten, wenn die Verkäufe zurückgehen?

Jäger: Wir haben aktuell mindestens 50 Prozent  weniger Anfragen für Kaufimmobilien – und 50 Prozent mehr bei Mietimmobilien. Inzwischen schaden wir weniger vermögenden Menschen mit einem so angespannten Mietmarkt.

Meis: Es gibt aus unserer Sicht einen drastischen  Nachfrageschub auf dem Mietmarkt – diejenigen, die  nicht mehr kaufen können, mieten jetzt. Dies treibt bereits spürbar die Mieten, insbesondere bei Neuvermietungen.